Préparer et défiscaliser
La Financière de l’Europe / Nos solutions
Les monuments historiques
Le plus ancien des dispositifs de défiscalisation immobilière, et l’un des plus puissants : vous restaurez un bien protégé et vous déduisez les travaux de votre revenu global, sans plafond.
Les monuments historiques en 4 points
L’avantage échappe au plafonnement global des niches fiscales, fixé à 10 000 € par an.
Les travaux et les intérêts d’emprunt viennent réduire l’ensemble de vos revenus imposables.
C’est la durée pendant laquelle vous vous engagez à conserver le bien.
Sous conditions, le bien peut être transmis en franchise de droits de donation et de succession.
Les biens concernés
Créé en 1913, le dispositif récompense la sauvegarde du patrimoine. Il s’applique aux immeubles qui bénéficient d’une protection officielle.
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Les immeubles classés
Le plus haut niveau de protection, reconnu par l’État pour leur intérêt historique ou artistique majeur.
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Les immeubles inscrits
Inscrits au titre des monuments historiques pour leur intérêt suffisant à justifier leur préservation.
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Les immeubles labellisés
Titulaires du label de la Fondation du patrimoine, avec un agrément fiscal délivré pour les travaux.
Aucune condition de lieu, mais une condition de propriété. Contrairement au dispositif Malraux ou au Denormandie, le Monument historique ne dépend d’aucune liste de communes : seul compte le statut de protection du bien, et le fait que vous en soyez propriétaire et supportiez les travaux. C’est pourquoi les monuments d’État, comme les cathédrales, en sont exclus malgré leur classement.
Ce que vous pouvez déduire
La part déductible des travaux dépend de l’usage du bien. Lorsque les charges dépassent vos revenus, le déficit s’impute sur votre revenu global, et ce qui reste se reporte sur les six années suivantes.
| Usage du bien | Travaux de restauration et d’entretien |
|---|---|
| Loué | Déductibles à 100 %, ainsi que les intérêts d’emprunt |
| Occupé et ouvert au public | Déductibles à 100 % |
| Occupé, non ouvert au public | Déductibles à 50 % |
Aucune contrainte de loyer. Contrairement à la plupart des dispositifs immobiliers, il n’existe ni plafond de loyer ni condition de ressources pour les locataires.
Les engagements à respecter
- 01Conserver le bien quinze ansL’engagement court à partir de l’acquisition. Une revente anticipée entraîne la remise en cause de l’avantage fiscal.
- 02Louer nu ou ouvrir au publicEn cas de location, elle se fait nue, pour au moins trois ans. L’ouverture au public suppose au moins 50 jours par an, dont 25 dimanches et jours fériés d’avril à septembre.
- 03Faire réaliser les travaux dans les règlesLes travaux sont suivis par l’architecte des Bâtiments de France et confiés à des entreprises qualifiées.
- 04Respecter les règles de détentionLe bien se détient en direct ou par une société civile familiale. Une copropriété n’est possible qu’avec un agrément, et si les trois quarts des surfaces sont destinés à l’habitation.
Pour qui
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Les contribuables fortement imposés
L’avantage est d’autant plus fort que votre taux marginal est élevé, en particulier à 41 % ou 45 %.
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Les revenus exceptionnels
Une cession d’entreprise, un dividende important : sans plafond, le dispositif absorbe des montants élevés.
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Les projets de transmission
Un patrimoine à transmettre dans la durée, avec un bien porteur de sens pour la famille.
Les points de vigilance
L’investissement
À bien évaluer
- Un effort de trésorerie important pendant les travaux.
- Des chantiers longs, dont les délais peuvent s’allonger.
- Un bien peu liquide, à conserver au moins quinze ans.
La fiscalité
À sécuriser
- Tous les travaux ne sont pas déductibles : la distinction est essentielle.
- L’avantage dépend de la qualité du bien, pas seulement de l’économie d’impôt.
- L’exonération des droits de succession suppose une convention avec l’État.
Étudier un projet
Un monument historique est un engagement de long terme. Votre conseiller vérifie avec vous qu’il correspond à votre imposition, à votre trésorerie et à vos objectifs de transmission.
Informations importantes. Les règles fiscales présentées sont celles en vigueur en 2026, données à titre indicatif et susceptibles d’évoluer. L’investissement immobilier présente un risque de perte en capital et une liquidité réduite. Le non-respect des engagements entraîne la remise en cause de l’avantage fiscal. Chaque projet doit faire l’objet d’une étude personnalisée.